Puede resultar difícil mantenerse al día con los pagos de la hipoteca con el aumento en el costo de vida y los gastos inesperados. Si usted no puede hacer los pagos mensuales puntualmente, el prestamista puede tomar posesión de su vivienda y venderla a través de un proceso legal que se denomina ejecución hipotecaria. Esta es una situación grave que requiere atención inmediata.
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Los propietarios que están retrasados con los pagos de su hipoteca ahora cuentan con numerosas opciones para evitar la ejecución hipotecaria. Aproveche los programas de prevención de ejecución hipotecaria del gobierno federal y estatal que ofrecen ayuda. Cuanto antes se ocupe de este problema, mayores serán las posibilidades de que pueda conservar su vivienda.
Los prestatarios que tienen una hipoteca convencional o un préstamo con garantía hipotecaria deben continuar haciendo pagos regulares de la hipoteca. Debido a que comprometió su vivienda como garantía de estos préstamos, si no puede realizar los pagos mensuales del préstamo, podría perder su vivienda.
Puede enfrentarse a una ejecución hipotecaria si tiene vencido el plazo de pago de impuestos sobre la propiedad, de facturas de contratistas, o de pagos o liquidaciones de la asociación de propietarios. Los prestatarios de hipotecas inversas también deben mantenerse al día con los impuestos sobre la propiedad y los pagos del seguro de propietarios para evitar la ejecución hipotecaria.
Si tiene problemas para realizar los pagos de la hipoteca, puede tratar el tema con la entidad recaudadora y obtener un plan de pago. Todos los meses necesitará suficientes ingresos para cubrir el pago regular de su hipoteca y una parte del total de los pagos adeudados. Esta solución es la más adecuada si todavía no ha acumulado un gran monto de cobros por mora y costos legales del prestamista.
Una opción puede ser una modificación del préstamo en caso de que usted no pueda solventar un plan de pago. Las entidades recaudadoras pueden ajustar las condiciones del préstamo para que sea más accesible reduciendo el monto que usted debe o bajando la tasa de interés. Consulte en MakingHomeAffordable.gov para saber si reúne los requisitos para los programas del gobierno, como el Programa Accesible para la Modificación de Viviendas (Home Affordable Modification Program, HAMP) o la Alternativa para la Reducción del Capital (Principal Reduction Alternative, PRA).
Es posible que pueda refinanciar su préstamo existente en una hipoteca más accesible. La refinanciación le permitirá pasar el monto adeudado al nuevo saldo del préstamo para que pueda pagarlo con el transcurrir del tiempo. Si no ha podido realizar una refinanciación debido a una caída en el valor de su vivienda y no está retrasado con sus pagos, el Programa de Refinanciación Accesible de Viviendas, (el Home Affordable Refinance Program, HARP) puede ser una opción. Ingrese a MakingHomeAffordable.gov para conocer más sobre el HARP y otros programas de refinanciación del gobierno.
Los propietarios de vivienda que hayan perdido su trabajo pueden obtener ayuda a través del Programa Accesible de Viviendas para Desempleados (Home Affordable Unemployment Program). Este programa del gobierno reduce temporalmente o suspende sus pagos de hipoteca durante al menos 12 meses mientras busca empleo. Algunos estados también ofrecen ayuda a través del Programa de Préstamos de Emergencia para Propietarios de Vivienda (Emergency Homeowners’ Loan Program, EHLP). Para obtener más información, consulte en MakingHomeAffordable.gov.
Si no puede realizar los pagos de su hipoteca y debe un valor superior al valor de la vivienda, puede considerar la opción de mudarse para evitar la ejecución hipotecaria. Si no cuenta con los recursos para permanecer en su vivienda, considere una venta rápida o al descubierto (short sale). En este caso, el prestamista le permite vender la vivienda, aunque el precio de venta final pueda ser menor al monto que deba de la hipoteca.
Si le debe al banco más de lo que vale la casa e intenta vender su vivienda pero no encuentra un comprador, el prestamista puede considerar aplicar una escritura en sustitución de embargo para evitar la ejecución hipotecaria. Con una escritura en sustitución de embargo (deed-in-lieu), usted transfiere la propiedad de su vivienda regresándole el título al prestamista. Si está considerando una venta rápida (short sale) o una escritura en sustitución de embargo, puede reunir los requisitos para el programa Alternativas de Ejecución Hipotecaria (Home Affordable Foreclosure Alternatives, HAFA) (en inglés), que puede simplificar el proceso y ofrecerle $3,000 para que se mude a un lugar más accesible. En este sitio web, también se describen otros programas federales para propietarios que hayan sufrido una caída en el valor de sus viviendas.
Si tiene un capital con un monto considerable en su vivienda y tiene 62 años de edad o más, puede utilizar una hipoteca inversa para terminar con los pagos mensuales de la hipoteca. No es necesario que pague estos préstamos siempre y cuando viva en su vivienda. Hable con un asesor de hipotecas inversas certificado por el HUD para conocer más sobre los costos y beneficios de estos préstamos para su situación.
Si su vivienda ya se ha vendido en una venta por juicio hipotecario, aún puede reclamarla durante el período de rescate. Deberá pagar el saldo de la hipoteca pendiente de pago y todos los costos incurridos durante el proceso de ejecución hipotecaria.
El prestamista hipotecario iniciará el proceso de ejecución hipotecaria en caso de que usted haya omitido varios pagos. Esto le da tiempo para encontrar una solución. Sin embargo, después de 120 días del vencimiento, el prestamista puede comenzar legalmente con el proceso previo a la ejecución hipotecaria en su contra. Si espera para ponerse en contacto con su prestamista, será muy difícil hablar sobre opciones de pago o refinanciamiento de su hipoteca para evitar la ejecución hipotecaria.
Una vez que su hipoteca tiene 30 días de vencimiento, el prestamista informará sobre sus pagos vencidos a una agencia de informes de crédito. Esto disminuirá su puntaje de crédito, lo que tendrá graves consecuencias en su capacidad para obtener un préstamo en el futuro.
Podría haber consecuencias fiscales si su prestamista cancela o perdona una parte de la deuda de su hipoteca o si pierde su vivienda en una ejecución hipotecaria. Usted puede ser elegible para exclusiones que pueden disminuir este monto. Consulte con un abogado fiscal con experiencia para comprender su situación.
Tenga cuidado con las estafas de rescates de ejecución hipotecaria y de modificaciones de hipotecas. Algunos estafadores cobran miles de dólares por adelantado y nunca ofrecen las modificaciones de hipoteca que prometieron. Otros estafadores les piden a los clientes que les transfieran el título de la vivienda. Las firmas de mala reputación pueden afirmar falsamente que tienen una relación especial con los prestamistas o que están asociados al gobierno federal. Lea los Datos para consumidores de la Comisión Federal de Comercio para obtener información sobre cómo reconocer las estafas y dónde conseguir ayuda.
Para obtener información más detallada sobre otras opciones para manejar problemas financieros que pueden causar la ejecución hipotecaria, consulte la sección Soluciones para usted detallada anteriormente.
Es posible que en su estado haya regulaciones, como límites en los cargos, para proteger a los propietarios de vivienda que están enfrentando una ejecución hipotecaria. Para conocer más sobre las leyes de ejecución hipotecaria en su estado, visite el Centro Nacional de Leyes del Consumidor (National Consumer Law Center) (en inglés).
Si espera hasta fin de mes para pagar su hipoteca, considere usar los servicios de pago en línea o pago por teléfono de su prestamista. Posiblemente, deba pagar un cargo para realizar pagos de último momento, pero tendrá un comprobante de que pagó oportunamente. Si envía el pago por correo, asegúrese de conservar el comprobante de la compañía con servicio de entregas dentro de las siguientes 24 horas u obtener el comprobante de la carta certificada como prueba de pago.
Comuníquese con su prestamista apenas sepa que no va a poder hacer el pago de la hipoteca. La mayoría de los prestamistas dan un período de gracia de 15 días para pagar la hipoteca; después de dicho período se aplicarán cobros por mora. Pueden cobrarle un solo costo o puede pagar un costo por cada día que se demoró en pagar. En su contrato de préstamo, se especifican las sanciones por pagos vencidos. Estas sanciones se pueden acumular y se puede cobrar interés. Si habla con su prestamista, es posible que este renuncie al cobro por mora o que lleguen a otro acuerdo. Para obtener más información, visite los Datos para consumidores de la Comisión Federal de Comercio.
Obtenga asesoramiento gratuito de un asesor certificado por el HUD sobre las opciones para evitar la ejecución hipotecaria. Estos asesores también pueden ayudarlo a organizar sus finanzas y a negociar con el prestamista. Visite el sitio web de Encuentre un Asesor para Ejecuciones Hipotecarias (FindAForeclosureCounselor.org) FindAForeclosureCounselor.org o llame a la línea gratuita HOPE de la Fundación para la Preservación de la Vivienda (Homeownership Preservation Foundations) al 888-995-4673 para contactarse con un asesor de prevención de la ejecución hipotecaria en su área.
Los prestatarios de hipotecas inversas que están en mora porque adeudan impuestos sobre la propiedad o el seguro de propietarios pueden obtener ayuda de los asesores de hipotecas inversas del HUD especialmente capacitados. Consulte la lista de agencias de asesoramiento que aparece en la carta de notificación de mora que recibió de su entidad recaudadora o llame al Consejo Nacional sobre el Envejecimiento (National Council on Aging, NCOA) (en inglés) al 800-510-0301 para obtener ayuda.
Para obtener ayuda en su área, consulte la opción BenefitsCheckUp (en inglés) del NCOA. También obtendrá información sobre la elegibilidad para programas públicos que pueden ofrecerle dinero adicional y otros beneficios.
Si considera una venta rápida o al descubierto, consulte con un agente inmobiliario que tenga experiencia en estos tipos de transacciones. Este agente puede determinar el tipo correcto de venta rápida o al descubierto, manejar la documentación y ayudarlo a determinar el precio correcto para su vivienda.
